Woningnood in BKZ

Het pas gepubliceerde Jaarverslag van Woonpunt-Waas (de voormalige sociale huisvestingsmaatschappij in Beveren is recent geherstructureerd en heeft nu een werkingsgebied dat zich uitstrekt over BKZ, Sint-Gillis en Stekene) verstrekt volgende gegevens. Woonpunt beheert nu in totaal 3001 huurwoningen, waarvan 2219 in BKZ en 782 in Sint-Gillis en Stekene.

Over de wachtlijst van woningzoekenden wordt in dit verslag geen melding gemaakt.

Wij ramen dus zelf de vraag naar sociale huisvesting in BKZ. Hier wordt sociale huisvesting beperkt tot “sociale huurwoningen”.

De Vlaamse cijfers geëxtrapoleerd naar BKZ geven een vermoedelijke vraag naar nieuwe, bijkomende sociale huurwoningen aan van 7 % of naar BKZ vertaald: 87.000 inwoners/ bij een aanname van een gemiddelde gezinsgrootte van 2,3 personen= 37.826 gezinnen x 7 % = 2.647 woningen. Dramatisch!

Een beangstigend, onhaalbaar doel.

In de realiteit werden in het werkingsgebied sinds 1970, ongeveer 40 sociale woningen per jaar gerealiseerd (zie jaarverslag Woonpunt 2024).

Tal van geregistreerde kandidaten bij Woonpunt  zullen zich wel tot de vrije markt moeten wenden. Het sociale verhuurkantoor (een functie die nu mee opgenomen is in Woonpunt) kan hierbij een belangrijke rol spelen. Tot nu toe blijkt dat het aantal verhuurde woningen slechts beperkt is.(Jaarverslag 2024 maakt melding van 159 woningen in BKZ ). Huurders op de vrije woningmarkt die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning kunnen wel een huurpremie bekomen.

Deze gigantische woningbehoefte vormt een enorme uitdaging voor Woonpunt. De Vlaamse overheid stelt als na te streven doel voorop dat 15% (terwijl ¼ van de gezinnen in Vlaanderen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning – Steunpunt wonen, juni 2024) van de woningmarkt zou moeten ingevuld zijn door sociale huurwoningen, om zodoende enige impact te hebben op de globale woningmarkt. Voor BKZ komt dit neer op 37.826 geraamde gezinnen x 15 %= 5.673 wooneenheden.

Op dit ogenblik bedraagt het aandeel sociale woningen 5,8 % (Geraamd aantal gezinnen in BKZ= 37.826/2.219 sociale woningen). BKZ komt dus slechts aan een derde van het vooropgestelde sociaal objectief.

In onderstaande grafiek wordt het aandeel van de huishoudens in een sociale huurwoning tov de het globaal aantal huishoudens weergegeven per deelgemeente. Voor de basistabel zij verwezen naar Naslagwerken . Woningnood in BKZ.

De Vlaamse regering heeft een nieuw bindend sociaal objectief aangekondigd voor 2026 . Gemeenten die hun deel niet doen, zullen een bijdrage moeten leveren aan een huurpremie voor wie wacht op een sociale woning (zie Steunpunt Wonen). Het feit dat vorig jaar een groot deel van  de huisvestingspot van de Vlaamse begroting ongebruikt bleef (overschot 1 miljard euro), toont aan dat de  huisvestingsmaatschappijen te weinig projecten ontwikkeld hebben.

Sociale huisvesting: een complex probleem

Voorgaande beschouwingen wijzen er op hoe complex het huisvestingsprobleem is.

Belangrijk is dan ook dat een sociale huisvestingsmaatschappij goed en deskundig gemanaged wordt, maar dat er bovenop ook een visie (gebaseerd op een degelijke deskundige analyse van de lokale woningmarkt) ontwikkeld wordt.

Het management wordt gegarandeerd door een ongetwijfeld professionele staf. De visie moet vooral komen van de Raad van Bestuur (RVB). Deze visie gaat dan vooral over de link met de vrije woningmarkt en de impact van de huisvestingsmaatschappij op de gehele woningmarkt: een complexe materie!

De RVB wordt gevormd door 15 leden aangewezen door de politieke meerderheden in de betrokken gemeenten (BKZ heeft er 11 (Wij en NVA); Stekene en Sint-Gillis samen 4 (met andere politieke meerderheden in hun gemeente: lokale lijsten waarvan ook mensen van Vooruit en Groen deel uit maken). Over de bestuurskwaliteiten van deze leden gesproken: wij laten het aan henzelf  om zichzelf te beoordelen in het licht van de vereiste kwaliteiten die de Vlaamse minister, bevoegd voor wonen, publiceerde kort voor de verkiezingen (oktober 2024) en gericht aan de kandidaat-mandatarissen (gevoegd bij het verslag van de Gemeenteraad BKZ van 29 april 2025, agendapunt 34 , waarbij de vertegenwoordigers werden aangeduid.

Enkelen beantwoorden duidelijk meer aan de verwachtingen dan anderen!

Over de interne werking van de huisvestingsmaatschappij is weinig geweten. Dat is zoals vele andere para-gemeentelijke organen een black box, die democratische controle moeilijk maakt.

Het Jaarverslag van Woonpunt biedt te weinig informatie om een degelijke controle mogelijk te maken.

Vele aspecten blijven onbesproken.

Open vragen

Hoe is het dagelijks bestuur samengesteld?;

Wat zijn de ervaringen met het centraal registratiesysteem (C.I.R.)? (om te vermijden dat meerdere keren een aanvraag voor een sociale woning wordt ingediend, in verschillende gemeenten);

Hoe gaat het Toewijzingscomité (dat een objectieve , gedepolitiseerde beoordeling  van huurwoningen moet garanderen) precies  tewerk?;

In welke mate is er een doorstroming (zowel intern als extern) door gezinnen die in een nieuwe gezinssituatie verkeren (qua grootte en inkomensevolutie)?

Wat is de impact van een woonproject op de sociale integratie in het dorp?;

De mogelijkheden van Publiek-private samenwerking?;

De ervaringen van projecten gerealiseerd in samenwerking met andere publieke actoren (OCMW, Intercommunale Interwaas,…

Hoe staat het met de bewonersparticipatie?

Politieke samenstelling van de RVB (niet vermeld in het jaarverslag); Is het niet aangewezen een politiek proportionele verdeling van vertegenwoordigers te hebben, zoals dat ook het geval is in het OCMW (BCSD - Bijzonder Comité voor de Sociale Dienst)? Sociale huisvesting vormt een belangrijk “sociaal kapitaal”. Dat is collectief bezit dat zomaar niet enkel kan beheerd worden door een toevallige politieke meerderheid van het moment. Het totale te beheren vermogen kan geraamd worden op meer dan 500 miljoen euro (3501 woningen aan een geraamde gemiddelde waarde van 150.000 euro). De jaarrekening toont een resultaat van +/- 21 miljoen euro uitgaven en 24 miljoen euro opbrengsten. Sociale huisvesting vergt een degelijk financieel beheer!

In welke mate wordt het inbreidingsprincipe (verdichting) bereikt (nagestreefd) door de sociale woonprojecten?

Woonpunt is een belangrijk instrument van gemeentelijk huisvestingsbeleid. Het is merkwaardig dat het Woningbehoeftenonderzoek voor Beveren (oktober 2017) niet als referentiebasis wordt gebruikt bij het uitstippelen van het beleid. Het woningbehoeftenonderzoek moet derhalve dringend bijgesteld worden (taak van de gemeente).

Ook de resultaten van de Dialoogtafels (vorige legislatuur) rond ruimtelijke ordening en huisvesting, moeten richtinggevend zijn bij de ontwikkeling van huisvestingsprojecten van Woonpunt. Helaas zijn de resultaten van dit initiatief zelfs niet meer te bespeuren op de website van BKZ.

Sociale koopwoningen

Bijzondere aandacht verdient de realisatie van sociale koopwoningen. Woonpunt blijkt een verhoogde activiteit inzake sociale koopwoningen aan de dag te leggen. Dit heeft alles te maken met de herstructurering van het huisvestingsbeleid (opgelegd door de Vlaams regering). In één gebied mag er nog slechts één huisvestingsmaatschappij actief zijn. Derhalve werden de activiteiten van de “Waasse Landmaatschappij” (vroeger gekend als “De kleine landeigendom”  en gericht op sociale koopwoningen), overgenomen door Woonpunt-Waas (in het toegewezen werkingsgebied). In BKZ zelf zijn  er 42 sociale koopwoningen in aanbouw.

Toch een merkwaardige optie. Reeds in de jaren 2010 werd de realisatie van sociale koopwoningen afgeraden… door een liberale denktank nog wel! (Itinera, Huisvesting in tijden van schaarste. Naar een renovatie van het woonbeleid, 2011). Motivatie is dat het hier om een asociaal lotto- effect gaat. Weinigen zijn uitverkoren. De gelukkigen (de beter geïnformeerden) genieten van een goedkopere grond; lagere BTW (6%); sociale lening en andere fiscale voordelen. Zij kunnen aan vermogensvorming doen en na 20 jaar de eventuele meerwaarde opstrijken. Helemaal geen sociaal woningbeleid volgens de liberale experten. Een onaanvaardbare sociale ongelijkheid wordt hierdoor gecreëerd.

Woonpunt- Waas zelf beweert dat deze woningtypes een kwart goedkoper zijn dan deze gerealiseerd door de private sector. Sommige ondernemers daarentegen maken zich sterk en argumenteren dat zij, onder dezelfde voorwaarden, dezelfde woningen kunnen bouwen, maar… goedkoper!

Besluit

Het Jaarverslag 2024 van Woonpunt-Waas, vormt geen gedegen basis voor de democratische controle en de evaluatie van de effectiviteit van Woonpunt (Zie  Naslagwerken, Woningnood in BKZ, waar een aantal analyses gemaakt worden die een evaluatie van het huisvestingsbeleid van Woonpunt-Waas, mogelijk maken).

Precies omdat het geen inzicht geeft in de problemen van de woningbehoeftigen en de dynamiek van de globale woningmarkt.

Evenmin gaat aandacht naar de relatie tussen de private woningmarkt en de sociale huisvestingssector (het aandeel van de sociale huurwoningmarkt tov de globale woningmarkt wordt nergens vermeld, door ons zelf geraamd op 5,8 %).

Tussen beide is er een dynamiek ingevolge doorstroming (bewoners die bvb doorstromen naar de vrije markt, waardoor sociale woningen vrijkomen voor meer behoevenden). Een proces dat moet gestimuleerd worden.

Tenslotte wordt er weinig of geen aandacht besteed aan de architecturale kwaliteiten van sociale woonprojecten, een oud zeer!